Loi ALUR, urbanisme et lotissements
Par Alain MANZON Le Mardi 13 f�vrier 2018 @ 11:31:33

Selon les articles L 442. 9 et L 442.10 du CU :
Il n'y a plus de COS. Les règles de nature règlementaires de construction des cahiers des charges lourds (avant le 01.01.1978) sont immédiatement caduques et celles des cahiers des charges légers le seront le 24.03.2019 au plus tard.


Loi ALUR, urbanisme et lotissements

Les règlements de lotissement sont caducs au bout de 10 ans.
Les modifications des pièces de lotissement se font à la majorité de 1/2 - 2/3 (ou 2/3 1/2).
Mais le 3° alinéa de l'article L 442.9 maintient la validité des clauses entre colotis.
Cet alinéa veut dire que les autorités administratives délivrent des autorisations de construire et instruisent en regard des stipulations des PLU mais que les stipulations des cahiers des charges « lourds ou légers » demeurent en vigueur entre colotis.
L'ordonnance concerne les associations syndicales (ASA, ASL, AFUL). L'article 25 de la loi sur l'eau du 31.12.2006 N° 2006 - 1772 a modifié l'article 29 de l'ordonnance.
Le décret concerne l'application de l'ordonnance du 01.07.2004 visée ci-dessus, aux associations syndicales.
La Cour de Cassation confirme sa position. Le droit 3° chambre civile urbanistique (la Loi ALUR et le cahier des charges en N° de pourvoi 14-2445 l'occurrence) ne s'impose pas au droit civil. Elle relève que le contenu du cahier des charges (improprement dénommé règlement de lotissement souligne la Cour dans le cas d'espèce) n'est pas respecté. Elle note que l'article 16 de ce cahier des charges « ne constituait pas une règle d'urbanisme mais une disposition destinée à régir les rapports des colotis entre eux ».
L'arrêt antérieur de la Cour d'Appel est confirmé : « Quoique réalisées, les constructions doivent être démolies ».
La Cour enfonce le clou. Malgré un permis de construire « légal » en droit urbanistique, l'aticle 15 du cahier des N° de pourvoi 15.10.566 charges interdisant toute construction supérieure à 250 m². Malgré les arguments du demandeur qui consistaient à ne démolir que la surface excédentaire la Cour juge qu'il s'agit, en regard du cahier des charges d'un trouble manifestement illicite justifiant la démolition de la totalité de l'extension qui n'apparaissait pas disproportionnée en regard de la gravité de l'atteinte causée par l'extension litigieuse, le cahier des charges engageant les colotis entre eux, quelle que soit sa date.
La Cour est très très claire. Exit la loi ALUR entre colotis.
Une piscine a été construite en violation du cahier des charges. Elle doit être démolie car les clauses du cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non reflètent un caractère contractuel et un engagement des colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.
« Nonobstant le PLU en vigueur » tout coloti » pouvait demander au juge le respect du cahier des charges sans avoir à justifier d'un préjudice. Elle précise que « le cahier des charges approuvé » possède une double nature juridique, règlementaire et contractuelle » qui les assujetit à un double régime ; leur contenu pouvant être par ces motifs, à la fois périmé sur le plan administratif et opposable sur le plan contractuel aux colotis. Ce qui signifie que les dispostions règlementaires suivront le sort sur le plan administratif, des nouvelles dispositions notamment d'urbanisme en vigueur, mais resteron tapplicables dans les rapports entre colotis, nonobstant ce même plan d'urbanisme en vigueur.
L'interprétation du cahier des charges entre colotis relève de la compétence judiciaire ; et tout coloti peut demander au juge judiciaire le respect du cahier des charges sans avoir à justifier d'un préjudice. (Vous noterez la nuance préjudicielle » par rapport à l'arrêt du 21 Janvier 2016).
Et Vlan ! Tout est clair désormais.
Il abroge certains article du code de l'urbanisme devenus obsolètes et confirme la non possibilité de maintien des règles d'urbanisme propres aux lotissements.
Mais attention, voir les jurisprudences ci-avant de la Cour de Cassation.
Personnellement et en l'absence de décret d'application prévu à l'article L 442.9 de la loi ALUR impliquant l'impossibilité de publier un cahier des charges modifié à la nouvelle majorité de 1/2 - 2/3 ou 2/3 "1/2 , j'estime qu'une assemblée générale pourrait restreindre les droits à bâtir du lotissement qui, quoique tenue avant le 24 Mars 2019 et ne satisfaisant donc pas aux stipulations de la loi ALUR, loi purement urbanistique, et avoir une certaine valeur en droit civil. La Cour de Cassation aurait alors à se prononcer ...
Car la loi ALUR est imprécise, ambigüe, voire contradictoire à ce sujet.

  • Loi ALUR N° 2014 - 366 Loi du 24.03.2014 Publiée au JO le 26.03.2014
  • Ordonnance N° 2004 " 632 (ASA, ASL, AFUL). 1er Juillet 2004
  • Décret N° 2006 " 504 du 3 Mai 2006
  • Arrêt Cour de Cassation 3° chambre civile N° de pourvoi 14-2445 Du 7 Janvier 2016 Rejet du pourvoi.
  • Arrêt Cour de Cassation 3° chambre civile N° de pourvoi 15.10.566 Du 21 Janvier 2016 Rejet du pourvoi
  • Arrêt Cour Cassation 3° chambre civile N° de pourvoi 15.23674 Du 13 Octobre 2016
  • Décret N°2017-1322 5 Septembre 2017

Membre agréé ADEXVAL
Alain MANZON
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