ADEXVAL

De la part de notre président fondateur Emmanuel CHESNEAU

Une maison est située près d’un atelier.

L’activité existait avant l’arrivée des propriétaires. En principe, difficile de se plaindre demain de ce que l’on connaissait hier…

Mais que se passe-t-il lorsque l’environnement évolue ?

🏭 L’atelier s’agrandit.

⚙️ Les équipements changent.

🚛 L’activité s’intensifie.

🔊 Les nuisances augmentent.

Depuis la loi du 15 avril 2024, le trouble anormal de voisinage est consacré par l’article 1253 du Code civil.

L’antériorité peut exonérer l’auteur du trouble si l’activité :

- préexistait à l’acquisition ;

- respectait les lois et règlements ;

- s’est poursuivie sans aggravation du trouble anormal.

 👉 L’antériorité n’est donc pas un blanc-seing.

La CA de Limoges, le 13 novembre 2025, l’illustre bien.
Une scierie existait avant l’installation des voisins. Mais l’exploitation avait évolué : trois hangars construits, capacité accrue, activité devenue menuiserie et vente de bois de chauffage.
La cour relève une augmentation des nuisances sonores. Une expertise judiciaire avait d’ailleurs caractérisé un trouble anormal.
Après travaux correctifs, la cour a toutefois considéré que l’anormalité du bruit n’était plus suffisamment démontrée.
Voilà toute la difficulté : photographier une situation… puis démontrer son évolution.

🏡 Et c’est là que la pratique notariale prend tout son sens.
Lors d’une acquisition, il me paraît essentiel de décrire avec précision l’environnement connu : activité voisine, exploitation agricole, axe routier, nuisances sonores ou olfactives…
Non pour transformer l’acte en catalogue anxiogène, mais pour éclairer le consentement de l’acquéreur et conserver une photographie juridique et factuelle de l’environnement au jour de la vente.
Les arrêts rendus par la Cour de cassation le 2 juillet 2026 dans les affaires de Fos-sur-Mer rappellent aussi que la disparition ultérieure du dommage ou la mise en conformité d’une installation n’efface pas nécessairement le droit à réparation d’un préjudice antérieur.

📐 Reste alors une question pour l’expert :
Quelle incidence réelle sur la valeur du bien ?
Bruit, odeurs, pollution, circulation accrue : aucune décote automatique.
L’expert doit objectiver un préjudice souvent difficile à mesurer, mêlant éléments de marché et perception subjective.

⚖️📐 Encore un sujet où se rencontrent le droit, le conseil notarial et l’expertise en valeur.

Jurisprudences :
• CA Limoges, 13 nov. 2025, RG n° 24/00522

• Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 24-19.567, 24-20.025 et 24-20.071