VENTE IMMOBILIÈRE : LE SILENCE SUR DES TROUBLES DE VOISINAGE PEUT COÛTER CHER
De la part de notre président fondateur Emmanuel CHESNEAU
Dans un arrêt publié au Bulletin, la Cour de cassation a validé l’indemnisation d’acquéreurs auxquels les vendeurs avaient dissimulé l’existence de graves difficultés avec un voisin.
Les vendeurs connaissaient pourtant la situation et avaient eux-mêmes déposé plusieurs plaintes.
La dépréciation du bien a été évaluée à 15 % du prix d’acquisition !
Cour de cassation, 3e chambre civile, 28 mai 2026, nos 24-20.821 et 24-20.944, arrêt n° 321 FS-B.
Cette décision rappelle une règle essentielle : une
vente immobilière ne porte pas uniquement sur des mètres carrés, des
diagnostics ou des équipements.
Elle porte aussi sur les conditions réelles de jouissance du bien.
Le vendeur doit donc délivrer une information complète et loyale sur les troubles graves, répétés et connus susceptibles d’influencer le consentement de l’acquéreur ou le prix proposé.
D’où l’importance :
✅ d’interroger précisément le vendeur ;
✅ d’encadrer ces informations dans l’avant-contrat et l’acte ;
✅ d’alerter clairement les parties sur les conséquences d’une omission.
En cas de préjudice, l’intervention de l’expert
devient déterminante.
Son rôle est d’apprécier l’incidence du trouble sur la jouissance paisible, l’attractivité et la valeur du bien.
La base du raisonnement repose principalement sur la valeur vénale : il convient de comparer la valeur du bien dans une situation normale
avec celle qu’il aurait réellement eue si l’acquéreur avait été pleinement informé.
La décote doit naturellement être objectivée et adaptée à chaque dossier.
👉 Informer en amont, c’est
sécuriser la vente.
Expertiser ensuite, c’est objectiver le préjudice.